中美房屋租赁法律制度比较研究

【作者】 杨俊；

【导师】 刘俊；

【作者基本信息】 西南政法大学 ， 民商法学， 2007， 硕士

【摘要】 随着我国社会主义市场经济体系的建立和完善，人们财产支配范围和支配形式也发生深刻的变革。作为一种重要的不动产，房屋在人们日常生活和经营活动中扮演着越来越重要的作用。不断发展的租赁活动市场扩展了人们经济活动的范围，成为完善的市场经济重要的一个组成部分。同时，由于历史的原因造成的房屋产权变动与住房制度改革对现行的房屋租赁市场存在一些消极影响，当事人之间的权利义务不平衡，租赁法律法规制度不完善，因此，现行的房屋租赁市场存在一些问题。为了规范现行房屋租赁市场以及房屋租赁法律关系，找出其可以改进的方面，比较法研究不失为一种优等之选。美国房屋租赁法律制度的发展已经有几百年的历史，相对我国自改革开放以来二十几年的发展的租赁制度来说，有诸多地方值得借鉴。本文欲从比较法的角度对中国房屋租赁法律制度和美国制度价值及其具体制度进行对比性研究。第一部分，中美房屋租赁制度的历史。此部分首先介绍了我国房屋租赁法律制度发展的历史。我国房屋租赁制度源于解放初期，在进行私有化改造之后，房屋所有权百分之九十转为国家所有，作为生产资料由国家统一调整分配。改造完成之后整个房地产租赁制度都是单一的，国家与房屋使用人作为整个房地产租赁市场中的唯一当事人，国家出租房屋占了重要地位。改革开放初期，尽管我国进行了住房体制改革，但是公房租赁和住房实物分配仍然是房屋租赁市场的主流。直到1998年叫停住房实物分配，实行住房分配货币化。这决定我国的房屋租赁市场本身先天不足，对于租赁制度价值的定位也会受到传统福利租赁制度的影响。1995颁布的《城市房屋租赁管理条例》以及1999年颁布的《合同法》避免了房屋租赁市场的混乱，但是这两部法律的颁布并不足以解决错综复杂，利益交错的房屋租赁法律关系。美国其从建国初期开始，大量人口涌向城市，租赁是解决这部分人居住问题的首要方式。在房屋严重供不应求的情况下，出租人作为房屋市场中的强势群体，不重视房屋的居住条件，因此承租人的住宿环境较为恶劣，这是美国租赁法律制度整个演进史即出租人的义务与承租人的救济为中心的主要原因。美国是一个自由市场经济国家，如果要保证资本以及劳动力的自由流动，完全的房屋自有制度，即每个人拥有一套房屋是不可能的，在土地资源严重稀缺和不动产的价值巨大的背景下，这样也会导致资本和土地资源的极大浪费。为了避免这个问题，完善房屋租赁制度成为首选。美国房屋租赁制度的历史与中国的背景完全不同，中国在建国初期是单一的房屋租赁制度，而美国整个租赁制度的发展却是围绕着出租人义务与承租人的救济展开的。因此，房屋租赁发展历史及其自由市场的背景决定了美国整个制度都是鼓励租赁。第二部分，中美两国房屋租赁法律制度概况。本部分旨在为第三部分制度比较和第四部分立法选择奠定基础。此部分首先研究了我国房屋租赁合同的法律特征，此特征决定了房屋租赁合同不同于一般的有名合同。而且，此小节涉及了未来标的物能否成为租赁的对象的问题。学界长期对于租赁权的性质争议颇多，主要有租赁权债权说、租赁权物权化说、租赁权物权说三种，笔者持租赁权物权说的观点，因为这对于保护承租人权利和促进租赁权的流通有重要的意义。对于出租人的权利，其享有租金请求权和租赁物返还请求权，而其义务，则包括承担房屋交付和登记的义务，修缮义务，除去妨害的义务。承租人享有占有、使用、收益和处分权利。在中国部分，笔者将承租人享有“买卖不破租赁”“优先购买权”“转让和转租”权以及收回权作了重点叙述。美国房屋租赁法律制度规则方面，笔者从房屋租赁的基本规则和特殊规则入手，对其予以研究。在基本规则方面，笔者从交付占有、平静受益权协议与推定驱逐租赁的关系、合目的使用、租赁权能否抵押、租赁合同的撤销及出租有减少损失的义务这五个方面来详细阐述了美国房屋租赁制度。在特殊制度方面，笔者介绍了美国房屋租赁中的涉及承租人切身权利的适住性担保义务、预期违约制度在租赁合同中适用与房屋租赁保证金之间的关系、收回权、转让和转租这四个方面来分析了出租人与承租人之间的法律关系，以及美国法律如何平衡双方当事人的利益。第三部分，中美房屋租赁法律制度的评析。本部分在第一部分和第二部分的基础上，从房屋租赁法律制度基本制度和特殊制度中选取几个特殊视角来进行研究，因为中美两国处在不同的法律制度背景下，采用了不同的法律体系，而在比较时需将两个内涵相同的制度进行比较。在房屋租赁法律基本制度方面，笔者从两国房屋租赁法律制度发展历史的角度，将租赁标的物的范围、占有转移、平静受益权协议与推定驱逐制度、合目的使用、租赁权是否能够抵押方面以及承租人解除租赁合同，减少损失与我国相应的制度进行比较研究，确定我国房屋租赁法律制度与其有哪些异同。从这些细小的制度入手，研究两国制度的内含价值，以及在出现同类情况时，哪种解决方式较为合理。在特殊法律制度方面，笔者对适住性担保义务、预期违约制度与房屋保证金制度在我国适用，收回权在两国的异同，两国对待转让和转租方面的不同态度进行透彻分析研究。第四部分，我国房屋租赁法律制度的立法选择，这是本篇文章的落脚点。本部分从租赁权物权的必要性，房屋租赁登记需要完善和具体制度的借鉴几个方面提出了笔者的建议。尤其是在具体制度方面，未来房屋成为租赁标的物成为大势所趋，为了避免房屋市场出现混乱，社会矛盾尖锐，有必要制定专门的法律予以规范。在解除合同方面，我国可以增加出租人的权利选择方式；在转让与转租方面，法律应该将出租人同意限定在合理且善意的范围之内；在承租人的安全保障权方面，如果由于出租人的过失疏于维护使得承租人遭受第三人侵害时，承租人可以向出租人请求救济；在收回权方面，我国由于特殊的法律价值侧重于承租人的利益，因此，美国制度在收回权方面无必要借鉴。本文对中美房屋租赁法律制度比较研究，只是作了浅层次初步的努力，很多见解和思想并不成熟，有很多不完善之处，可能存在矛盾和有争议的地方。但是在当前学界缺乏对中美房屋租赁法律制度比较研究的前提下，本文的写作对于完善现行租赁制度，规范现行房屋租赁市场，平衡当事人之间的利益有一定的意义。博登海默曾经说过，一个法律制度，如果跟不上时代的需要或需求，还死死抱住上个时代的只具有短暂意义上的观念不放，那么是没有什么可取之处的。诺贝尔经济学奖获得者索洛也曾经说过，人们应该采取一系列步骤来改进现有的工作，而不是把精力仅仅限于对不完善性的漫无止境的攻击上。对于房屋租赁法律制度而言，我们应该采取此种态度。更多还原

【Abstract】 The scope and the means of dominion of property have beenchanged as the market system has set up completely in our socialism.The dwelling house,as a substantial real estate,play an important roleincreasingly in the routine lives and business.The leases,is a crucialpart of the market economy,add the new ways to the business of theperson. All the people had sold their house to the government sincefoundation of the PRC, The government engaged in the reform of thedwelling house,that is,the government transferred the house to thepublic,which brought about some bad impact on the rental market.Therefore,the present rental market is not mature compared with that ofAmerica,which has a range of complete system, so that we should drawupon the experience of the rental system of America, which is the reasonof that I want to adopt the comparative approach to research on the leasesystem.The first part is focus on the evolvement of lease regime in thehistory of both China and America. Our rental system traced back to thefoundation of PRC. The government of China started the reform ofanti-privatization in the every field,including the house building, whichlead to the result that the government owned all the property, that is,thegovernment distributed the resources and wealth together. Thegovernment leased the house to the public who all have residence. Thehouse system had reformed that the government beginned to assignedthe house to the public at a cheap price. This is why our rental systemattach more importance to the rights and interests of the tenants.However,the whole rental system of America, which has centuries-oldhistory was evolved with the obligation of landlord and right of tenantso that it has a perfect rental regime. It is necessary to research on therental system from the historical perspective comparatively.The second part is focus on the elementary institution of both the China and America,which paves way for the following comparativeregime. This part introduces three doctrine concerned with the nature ofleasehold ,including leasehold equaled to the creditor’s right, theleasehold embodied the traits of right in rein and leasehold equaled toright in rein.In addition,I take the two aspects seriously,which includethe basic provisions and particular institution.As far as the theinstitution of America concerned,I concentrate on the duty to put thetenant into possession,lease for intended use,the relationship betweenthe quiet enjoyment and constructive eviction and discharge of rentalcontract, furthering the implied warranty of habitability,assignment andsublease and so on.The third part is a crucial part of the thesis,which focuses on thecomparative study on rental system to analyze the difference betweenthe two institution.The part acquire the conclusion that we have differentvalues from the research into the evolvement of the rentalhistory.Then,I compare the peculiar system with the samecontents,analyzing the advantages of the rental system in America anddisadvantages of our rental system which result in that the rental systememphasize on promotion of rental market while that of China depressedthe development of rental market as the law may guide where we willbe.The fourth part is to propose some suggestion to the present rentalregime.It is the first step the research on the rental system fromcomparative approach and I will try my best to further the research inthe future because we have a long way to reach the objective of settingup the complete rental regime.更多还原