房地产投资项目经济评价指标与方法探讨

【作者】 李政；

【导师】 柴强；

【作者基本信息】 中国社会科学院研究生院 ， 区域经济学， 2002， 硕士

【摘要】 一般投资项目经济评价的指标和方法很多，但目前对此尚缺乏系统的归纳和总结，特别是对于适用于房地产投资项目经济评价的指标和方法更缺乏深入研究。房地产投资项目(特别是开发后出售或预售的房地产投资项目)与一般投资项目有所不同。本文探讨的核心问题是：一般投资项目经济评价中的指标和方法哪些适用于房地产投资项目经济评价，哪些不适用，哪些改造后可以适用；对于那些适用的或改造后可以适用的，又如何运用。 投资项目的涵义非常宽泛，它既可以是公共投资，也可以是私人投资；既可以是有形的，也可以是无形的；既可以用货币来衡量收益，也可以用非货币来衡量收益。投资项目可以涵盖所有“为使将来更多的消费成为可能而推迟现时消费”的项目。 房地产投资项目按照投资对象来划分，可分为投资于土地、投资于在建工程、投资于旧房改造、投资于建成的房地产、投资于房地产证券等项目。如果从房地产投资项目经济评价的角度出发，按照房地产投资项目未来获取收益的方式，可将房地产投资项目分为出售型、出租型、经营型和混合型。出售型房地产投资项日与一般工业投资项目有很大不同，房地产项目本身就是生产的产品，项目现金流具有独特的特点，这就决定了其经济评价指标与方法的特殊性。 “指标”、“参数”、“方法”是投资项目经济评价中几个关键的概念，本文对其进行了阐释。 投资项目经济评价分为确定性分析、不确定性分析和特殊情况分析，本文对此进行了简单的归纳总结，提出了投资项目经济评价指标与方法的体系。本文对确定性条件下一般投资项目经济评价指标与方法对房地产投资项目经济评价的适用性进行了探讨，并对方案比选问题进行了研究。 确定性条件下的投资项目经济评价主要包括盈利能力分析、清偿能力分析和资金平衡分析。盈利能力分析指标与方法义分为静态和动态两种，主要涉及投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、净现值(包括净年值和净终值)、净现值率、盈利指数和内部收益率等；清偿能力分析指标与方法主要涉及借款偿还期、流动比率、速动比率、资产负债率、产权比率、有形净值债务率、收入利息倍数等。本文逐一对其进行了分析讨论，并对其在房地产投资项目经济评价中的适用性进行了探讨。 资金平衡分析主要是运用资金来源与运用表进行，本文根据不同类型房地产投资项目的特点，参考国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)和建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》中制订的报丧规范格式，提出了分为出售型和出租型房地产两种不同的资金来源与运用表。 方案比选是投资项目经济评价中经常会遇到的问题，本文探讨了方案比选的一些指标和方法，并对一些技巧性问题进行了研究。更多还原